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    绊倒佳兆业的ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载旧改是一门什么样的生意?

    “旧改专家”佳兆业命悬一线,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载开发商还敢碰旧改吗?这究竟是一门什么样的地产生意,其底色与风险、痛点与赢点何在?

    乐居新闻网记者 莫凡/文

    “旧改专家”佳兆业命悬一线,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载开发商还敢碰旧改吗?答案是,就算再倒下三个“佳兆业”,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载的旧改之路仍将在探索中前行。

    一个可怕的事实摆在面前,2014年ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载仅竞价出让1宗居住用地。面对宅地供应捉襟见肘的局面,旧改是ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载未来推动城市发展的大战略。

    纵观最近几年ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载地产圈的变化可发现,那些不敢或不具备能力参与旧改项目的地产商,基本已经远走他乡。而选择留下的房企,旧改是生存下去的唯一出路。

    这条唯一的路,如今路况也并不顺畅。ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载市城市更新办官方数据显示,截至2013年底,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载旧改项目实施率仅大约为19%,针对利益博弈更为复杂的旧住宅区改造项目,在2014年则基本被叫停。

    走在全国旧改实践最前方的ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载,现在反而困难重重。乐居记者梳理ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载这些年为数不多的旧改成功案例,诸如万象城、京基100、海上世界、东门Ucity智慧商城等项目都有一个共同点,那就是它们的启动都在2009年之前。

    2009是一条分界线,它清晰地把ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载的旧改史划分为两个阶段。

    2004年至2009年为第一个区间。ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载旧改政策尚未出台,却已经诞生了一批参与旧改的玩家。他们大多以民营企业为主,在政策不完全支持的情况下另辟蹊径,走出了一条超常规发展路线。

    “现在看来,这批以小博大的资本都是真正有策略有眼光的人。”一位招商地产的旧改老兵评价。

    这批玩家的佼佼者正是佳兆业。起步于2000年的佳兆业,发家时只有几千万元,经过十年的旧改,迅猛发展完成原始积累。

    ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载卓越集团、京基集团也是当中的代表,他们在旧改中摸着石头过河,各显神通。ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载已经入市的旧改项目大多出自这帮玩家之手。而当时所有的大开发商万科、中海、华侨城、招商等,都对旧改不屑一顾,失去了良机。

    2009年ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载土地供应亮起红灯,大房企终于意识到居住用地的稀缺,但凡ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载有宅地招拍挂,一拍就是地王。大家伙们纷纷开始去旧改里东张西望。

    玩游戏的人越来越多,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载市政府充当起裁判员,2009年开始陆续颁布《ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度,以此来规范市场秩序。

    城市更新新政的出台是ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载城市发展转型的一个重要标志,更标志着ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载旧改进入第二阶段。一时间乱世英雄起四方,仿佛进入了地产界的春秋战国时期。粗略统计,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载目前已有30多家房企加入城市更新队伍。参与旧改的ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载商界甚至主导成立了一个ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载同心俱乐部,旧改成员是主力。

    不过,第二阶段的佼佼者还没有优胜出来。“新政出台后,开发商不能再像十年前那样打着法律的擦边球在里面挖地雷、埋暗桩。市场规范了,但效率也降低了。前几年报上去的项目大部分都还没有结果,说不上哪家做得特别好。”上述旧改老兵表示。

    堵与疏

    2012年2月,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载市政府发布了《ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载市城市更新办法实施细则》,规定旧住宅区改造项目拆除用地面积不得低于10000平米,且需征得90%以上业主同意才能公开选择市场主体。

    文件发布后,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载旧宅改造变得更为艰难。据乐居记者了解,目前唯一完成补偿谈判、获批启动的项目仅南山华侨城鹤塘一例。该项目得以顺利推进,也与其规模小、业权高度集中有关。

    旧改新政意在规范市场,为何新政后旧改反比之前更难推进?

    一位ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载本土旧改开发商告诉乐居记者:“这是要封死小房企,面积大于10000平米,又要90%业主同意,整个过程没有五六年根本下不来,只有大房企才有钱慢慢耗。

    在大小房企都拆不动的背景下,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载市政府积极出台相应政策。2014年6月,《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》发布,旧改宅地项目拆除面积3000至10000平米也可按规定申请。这一举措被业内称之为“小地块政策”。

    但市场对此的反应是:“理论上是多开了一扇窗,但政府依然不愿意让利,这扇窗其实是带了铁框子的。

    放宽了原规定的拆除面积,但需无偿移交给政府的独立用地面积保持不变,仍不得少于拆除范围用地面积的30%。这一贡献率远远高于内地城市。

    乐居记者推算,假如开发商获批一块面积为3000平米的项目,则只剩约2000平米。“全ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载基本没有开发商去做小地块,根本没利润。”上述开发商表示。

    除以上两种情况外,危房改建是最后一种可获批改造的途径。但ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载是一座年轻的城市,房屋并不老旧,要倒塌的楼房也不多见。三条路都不好走。

    痛点与出路

    ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载旧改区别于内地城市最大的不同在于,内地的拆迁由政府主导,ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载则是由市场主导,政府只起引导作用。

    众所周知,旧改前期的工作是最费时费力的,要做到政府、拆迁户、企业三方都满意,显然不是一件容易的事。一方面业主提出的条件越来越苛刻,一方面身为改革排头兵的ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载政府对村民的诉求也不敢怠慢,夹在中间的开发商不得不去扮演最艰难的角色。

    ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载市龙岗区城市更新协会首任会长耿延良对乐居记者表示:“旧改前期涉及的各方利益最复杂,也是最难的环节。有时候一两个钉子户,就会耽搁整个项目三到五年的时间,严重的甚至会无限期搁浅。我们业内一直希望特区能够在钉子户的问题上出台相关法律条文。”

    业内共识,解决了旧改的前期工作,整个项目就已经成功了80%。而ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载过往的成功案例,也绝大部分都是政府在前期给予过大力支持的。

    有人说佳兆业事件祸起源于旧改,这样的说法其实并不准确,准确的说法应该是祸起“政商交易”。而整个旧改过程,最容易发生政商交易的便是前期阶段。

    多家媒体报道,佳兆业创始人郭英成身陷反腐风暴,主要是与落马高官前ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载龙岗区位书记蒋尊玉有关。而主要发生密切关联环节正是旧改前期拿地及与村委搭线环节。

    一位与万科相熟的业内人士向乐居记者透露:“万科每年参与的旧改项目是全国前十大开发商里最多的,但是在ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载万科绝不会介入旧改前期,原因就是前期需政府密集交涉,安全是不可触碰的底线,万科不会趟这浑水。”

    万科在ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载做旧改的模式是,买下已经被解决掉前期的项目。万科很聪明,但万科不去做前期,前期也需要有别的开发商去做,该如何规避佳兆业式风险?

    在ballbet|ballbet贝博app下载|贝博官方下载市规划和国土资源委员会副总规划师黄伟文看来,市场主导政府引导的大方向是对的,他们也理解开发商的抱怨。他也承认如渔农场、岗厦村等大型旧改项目,如果没有福田区强有力的行政力量介入是不可能如此顺利开展的。

    “虽然十八大后强调市场在经济活动中的作用,但旧改涉及太多方的利益,有时候还是需要依赖政府的手,开发商和政府能商量出可行的市场主导方案来是最好的解决办法。”黄伟文说。